章年収格差、年金不安、支出増加 : ・ 5 サラリーマンも資産形成なしには 第生活が安定しない時代 家計上の不安が年々高まっているー 収入増を見込めない代は家計上の不安が大きい 子どもの教育費、 1 人当たり最低—000 万円は必要 年金不安の正体、「所得代替率」引き下げの恐怖ー 超低金利の時代、定期預金で資産運用はできないー 元本割れも生じ得る個人年金にうまみなしー 定年時に資産 1 億円を築く 8 代サラリーマンのマンション経営入門目次 はじめに 002 019 029 021

2 章 第 インフレ対策は必須ー・物価上昇率 2 % の時代へ ライフプランのなかで資産形成に向け目標を・ー 公的年金では必要な生活費を半分も賄えないー 健康不安も加わり、長生きがリスクになってしまう時代ーー 現役時代の年で人生を全うできる生活費を稼ぎ出すにはー・ 投資のリスクは至る所に潜んでいる ー資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 欧米とは正反対ー・投資より預貯金を好む日本 時代が変わり、会社はもはや面倒を見てくれない 毎月必要な貯金額は万円にも上るー 投資ではギャンブルのように一攫千金を狙ってはいけない 初心者が陥るワナ①まとまったお金を全部、中古ワンルームに投資して失敗 初心者が陥るワナ②リターンの高さに目がくらんで大きく損をする 054 048 035 051 065 059 047

初心者が陥るワナ③市場の過熱感に踊らされて高値づかみしてしまうー 初心者が陥るワナ④コストと収益性のバランスに注意せずに利回りダウン 初心者が陥るワナ⑤市場の値動きに惑わされ、判断を誤るー 3 つに分けた保有資産の中で基盤となるのは不動産ー 5 つのワナに陥らないようにするには、中長期の構えが重要 リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 収入はないのに支出ばかりかさむ空室リスクの怖さーー 入居者を確保できても、それだけでは安心できない 建物の劣化がコストを押し上げ、リターンを圧迫ー リスク・マネジメントはマンション開発段階から始まるーー 空室・滞納リスク対策の王道はサブリースの空室保証ー 会社によって異なるサブリースの契約期間や手数料ー 077 099 074 080 071 085

4 第 耐震性と劣化対策が地震リスク対策のカギを握るー 一元化された維持管理で建物の老朽化を防ぐー ワンルームマンションなら「他人資本」を活用できるー 「他人資本」の活用では 8 代だからこその強みもー 金利が上がる局面では、物価も上がり家賃も上がるー 投資用マンションを買っても持ち家取得は妨げられないーー ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 ワンルームマンションでは 1 戸 CNLOOO 万円見当で目標設定・ー マンション購入費用はまるまる「他人資本」で賄うー 家賃収入以外にも節税効果で収入面のプラスが見込めるー 節税効果を考えると、減価償却はできるだけ大きくしたいー 合理性が必要な償却費の算出で投資家を有利にする方法ー 124 1 18 1 28 141 146 135 133

土地代と建物代の比率は 3 対 7 を前提に計算するー 1 年目にはおよそ 8 万円の赤字が節税効果を生むー ローン返済を早める必殺技、「繰り上げ返済」を活用ー ローンを完済すれば、年間およそ y-oo 万円の儲けー・ 繰り上げ返済は年数短縮型ではなく年数据え置き型をー 繰り上げ返済しておけば早い段階での売却も選択肢に 想定売却額が購入価格を下回っても、早くに借入残高がゼロにー 節税効果と繰り上げ返済を資産形成に生かしていくー 自己資金ゼロでも資産 1 億円を築く資産形成法とはー 章「都心」「ワンルーム」が狙い目 , 自己資金ゼロから始める 第マンション経営の極意 リスクを抑え込み、相対的に高いリターンを確保できるー 1 55 150 1 65 162 187 185 1 73

ワンルームマンション経営は相続税対策としても有効ー 万が一の場合には、無借金のマンションと家賃収入を残せるー どこにあるどんなマンションに投資すればいいのかーー 世界ランキング 4 位の都市、東京はまだまだ成長するー ファミリー向けでは想定外のコストがリターンを圧迫する 初心者はまず投資規模の手頃なマンション 1 戸からー マンション 1 戸なら中古市場でも売却しやすい 中古マンション投資の取り組みやすさにだまされるなー 「管理を買え」の原則を貫けない中古マンションー 中古マンションは不具合への保証期間が短いー 良さを生かしリスクを減らした中古マンションなら安心ーー 189 1 99 214 202 193

7 章代からの計画的な投資こそ、 2 2 第資産形成を成功に導く 投資に踏み切る理想のタイミングは時間を味方に付けられる 8 代 早期退職して移住・就農の夢実現に向けてマンション経営ー ワンルーム戸の運用でハッピーリタイヤを夢見るー 将来不安により代から備えるケースもー 中長期の運用に向けたパートナー選びのセオリーとはー マンション価格、賃料水準ともに上がる、今こそ投資のチャンスー おわりに 238 231 242 228

定年時に資産 1 億円を築く 30 代サラリーマンのマンション経営入門 2015 年 1 1 月 30 日第 1 刷発行 著者 発行人 発行元 ・発ヮフ匸 相田健一郎 久保田貴幸 株式会社幻冬舎メディアコンサルティング 〒 1 51-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷 4 ー 9 ー 7 電話 03-5411 ー 6440 ( 編集 ) 株式会社幻冬舎 〒 1 51-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷 4 ー 9 ー 7 電話 03 ー 541 1 ー 6222 ( 営業 ) 印刷・製本日経印刷株式会社 検印廃止 @KEN ℃ H 旧 O AIDA, GENTOSHA MEDIA CONSULTING 2015 Printed in Japan ISBN 978 ー 4 ー 344 ー 97369 ー 5 C2033 幻冬舎メディアコンサルティング H P http://www.gentosha-mc.com/ ※落丁本、乱丁本は購入書店を明記のうえ、小社宛にお送りください。 送料小社負担にてお取替えいたします。 ※本書の一部あるいは全部を、著作者の承諾を得ずに無断で複写・複製することは禁じ られています。 定価はカバーに表示してあります。